요즘은 한��사회의 성장과 인식의 변화로 붿�동산의 거래 건수가 많이 늘기도 하였고 투자 붿�동산의 규모 역시 대단히 커졌다.

붿�동산에 투자를 하는 목적은 당연히 재산 증식이다. 그리고 언제나 그렇지는 않지만 대부분의 투자자들이 정도 차이는 있어도 성공적인 투자로 부를 누리고 있어 투자 붿�동산의 거래는 끊이지 않고 있는 상황이다.

성공적인 붿�동산 투자가들의 대부분은 다음의 세 가지를 잘 활용하여 붿�동산 부자가 되었다고 말한다.

먼저 붿�동산을 구입할 때 30~40%의 다운페이만 가지고도 보유 자본보다 2~3 배가 넘는 투자를 하는 지렛대(Leverage) 효과를 활용한다는 것이다. 그 다음 붿�동산 매입 후 붿�동산을 소유하고 있는 동안 건물에 대하여 매년 감가상각을 하여 절세를 한다. 마지막으로 ‘1031교환’(Exchange)이 있는데, 붿�동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도소득세(Capital Gain Tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 이 때 합법적으로 세금을 내지 않고 장기간 연기할 수 있는 혜택이다.

투자용 붿�동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 대지를 포함한 모든 상업용 붿�동산, 혹은 주거용이지만 임대를 하고 있는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 바로 세금을 내지 않고, 연기해 가며 재투자를 할 수 있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031교환이다.

예를 들면 10년 전에 50만달러짜리 아파트를 가격의 35%인 17만5,000달러를 다운하여 구입했는데, 올해 150만달러에 팔았다면 매매 차익 100만달러에 대한 양도소득세와 그 동안 감가상각을 통해 매년 1만달러씩 절세 혜택을 받았다면 이 혜택을 소급 적용하여 10만달러가 추가 소득으로 간주된다. 따라서 모두 110만달러의 매매 이득에 대한 양도소득세를 내야 한다.

그러나 이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 1031교환이다. 즉 붿�동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법이다.

1031교환은 붿�동산 경기를 활성화시키기 위한 방편으로, 1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 정부 차원에서 민간의 붿�동산 투자 장려를 위해 시작되었다.

하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고, 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다. 붿�동산 교환이지만 꼭 쌍방 간의 거래일 필요도 없다.

하지만 이 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다.

첫째, 새로 구입하는 붿�동산의 가격이 매각한 붿�동산보다 가격이 같거나 많아야 하며, 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 붿�동산에 사용되어야 한다.

둘째, 구입기간에 제한이 있다. 붿�동산을 판 후 45일 안에 새로 구입할 붿�동산을 선정해야 하고, 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 한다. 결국 180일을 넘겨서는 안 된다는 의미다.

끝으로 교환 대상, 즉 구입하려는 붿�동산의 융자금액이 예전에 소유했던 붿�동산의 융자액보다 많아야 한다.

1031교환을 잘 활용하면, 붿�동산을 팔고 더 큰 붿�동산에 재투자를 하는 동안 양도소득에 대한 세금 납부가 유예되는 것은 물론이고, 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 1031교환은 더 큰 규모의 붿�동산 재투자를 가능하게 하는 훌륭한 방법 중 하나라고 할 수 있다.

문의 (213)505-5594

<미셸 원 BEE 붿�동산 부사장>