집을 사거나 재융자를 받기위해 융자를 신청할 때 브로커를 통하는 것과 본인이 직접 은행을 찾아 가서 신청하는 것이 무엇이 다른 지를 물어오는 손님이 너무 많다.

참고로 융자과정을 오리지네이션, 심사, 펀딩으로 크게 나눌 때 오리지네이션만 하는 곳을 브로커, 심사와 펀딩까지 하는 곳을 렌더라고 부른다.

렌더는 브로커만 상대하는 홀세일 렌더와 손님을 직접 상대하는 리테일 렌더로 나눠진다. 결국 손님 입장에서 상대할 수 있는 곳은 브로커나 디렉트 렌더 중에 하나이다.

브로커들은 여러 렌더들로부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에 손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 낮은 이자를 줄 수 있다고 하는데 맞는 말인가? 브로커가 홀세일 렌더로부터 낮은 이자율을 받는 것은 일부 융자상품에 대해서 맞는 말일 수 있지만 손님이 브로커로부터 낮은 이자율을 받는 것과는 별개의 문제이다.

왜냐하면 브로커도 이윤이 필요하기 때문이다. 또한 여러 렌더로부터 다양한 상품을 가져와 손님의 입장에 맞는 상품을 소개할 수 있다는 말도 요즘에는 잘 맞지 않는 말이다. 예전엔 특수상품, 서브프라임 상품등이 있어 가능한 얘기였지만 현재는 융자상품이 몇 가지 안 되기 때문에 어느 렌더를 찾아가더라도 자기가 원하는 상품으로 융자를 받을 수가 있다. 따라서 홀세일의 싼 이자율과 다양한 상품을 브로커의 장점이라고 내세우기엔 무리가 있다.

실제로 브로커는 더 중요한 많은 장점들을 갖고 있다. 예를 들어 현재 진행중인 렌더로부터 융자를 거절당했을 경우 다른 렌더로 신속히 다시 신청해 융자를 빨리 끝낼 수 있다.

또한 융자의 여러 가지 심사기준 중 한 두가지가 부족한 손님들에게 융자를 받을 수 있도록 심사가 덜 까다로운 렌더를 찾아서 도와줄 수도 있다. 결국 브로커의 경쟁력은 얼마나 다양한 렌더와 거래관계를 유지하고 있느냐에 달려있다고 볼 수 있다.

반면 대형은행, 즉 대형 리테일 렌더가 갖고 있는 장점은 우선 브로커에 지불하는 비용이 줄어든다고 볼 수 있다. 그리고 여러 가지 숨은 비용이 부과될 것을 염려하지 않아도 된다. 또한 대형 금융기관인 만큼 관리감독과 교육이 철저해 개인정보에 대한 보안의 정도가 높고 정보에 대한 신뢰도 역시 높다고 볼 수 있다.

프로세싱, 심사, 펀딩이 한 회사에서 이루어지는 만큼 심사결과나 융자진행 속도에 대한 예측을 좀 더 정확히 할 수 있다. 이러한 일반적인 특징 이외에 가장 눈에 띄는 대형은행의 장점으로는 점보융자의 이자율이 특히 낮다는 것이다. 점보융자, 즉 넌컨포밍 융자란 패니매나 프레디멕의 가이드라인에 부합되지 않는 융자로 이 두 기관을 거치지 않고 렌더가 직접 월스트릿의 투자자들에게 매각하는 융자를 말한다.

반대로 패니매와 프레디멕의 가이드라인에 부합해 이 두 기관에게 매각되는 융자는 컨포밍 융자라고 부른다. 점보융자는 보통 융자금액을 기준으로, LA와 오렌지카운티의 싱글 패밀리 하우스 기준으로 42만4,100달러 이상의 융자를 말한다. 물론 63만5,150달러까지도 컨포밍 융자로 가능하지만 자격요건이 될 경우 이자가 싼 점보융자로 하는 것이 유리하다. 그러나 어떤 렌더는 42만4,100~63만5,100달러 사이의 융자를 점보융자로 허락하지 않는 렌더도 있으므로 잘 살펴야 한다.

대형은행과 융자브로커 간에 컨포밍 융자의 이자율은 크게 차이가 나지 않는 것이 일반적이지만, 점보융자의 이자율은 차이가 많이 난다. 그 이유는 대형은행 자체가 월스트릿의 주요 플레이어이기 때문이다.

특히 신규 고객 유치를 위해 구매융자에 대한 인센티브가 많은 편인데 점보융자의 경우 구매융자에 대한 브로커와 이자율 차이가 최근 들어서는 더 커져 30년 고정 기준으로 0.5%에서 0.75%까지 나기도 한다. 이러한 격차는 융자금액이 커질수록 더 벌어지는 경향이 있으므로 특히 융자금액이 큰 손님들은 렌더나 브로커 선택에 더 큰 주의를 기울일 필요가 있다.

(213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>