세입자의 개로부터 피해를 당했을 때에는 건물주에게도 책임이 부과 될 수 있다. 주거용과 상건물주는 세입자의 애완동물을 허용하지 않아도 된다.

■ 세입자에게 애완동물 소유 금지
건물주는 세입자에게 ‘애완동물 금지’를 요구 할 수 있다. 세입자에게 애완동물 한 마리를 허락해야 된다는 내용의 법은 없다. 만약에 입주자의 개가 방문객을 물어 상해를 입혔을 때에는 건물주에게도 책임이 돌아갈 수 있다. 이런 이유로 입주자 애완동물 소유를 못하게 하는 건물주들이 있다. 단, 장애인은 애완동물이 허용된다.

■ 세입자에게 애완동물 허락
건물주가 애완동물을 허락했다면 애완견의 종류, 크기, 숫자, 새끼를 낳는 것 등을 제한 할 수 있다. 아파트나 콘도 세입자가 애완동물을 키우려면 애완동물을 허락해주는 곳을 찾아야 한다.

■ 건물주 책임 부여 조건
건물주가 입주자에게 애완동물 소유를 허락했다면 개한테 물린 사람은 건물주에게 피해 청구를 할 수 있다. 개에 의한 상해를 당한 곳이 임대 장소이거나 임대 장소를 벗어났어도 건물주에게 책임이 있다. 건물주 책임은 (1) 임대 장소에 개가 있다는 것을 알고 있을 때 (2) 사나운 개라는 것을 알고 있거나 알았어야 한 때. (위험한 개라는 것을 알고 있다는 것은 주변 환경에 따라서 증명한다. (3) 위험한 개라는 것을 일반적으로 예상할 수 있었을 때이다. 입주자의 개가 위험하다는 것을 알았어야 할 근거는 임대 계약 조건에 따라서 다르다. 위험한 개를 소유한 입주자가 월별 임대(month-to-month)인 경우에는 제 3자의 피해를 예방하기 위해 퇴거 시킬 수 있기 때문이다.

(4) 제 3자가 개한테 물려 부상을 당하지 않도록 예방할 수 있었던 경우에는 건물주에게도 책임이 있다. 건물주는 개가 밖으로 못 나가도록 담을 칠 수도 있었던 것이다.

■ 주거용
일반적으로 주거용 붿�동산 건물주가 입주자의 개가 위험하다는 것을 점검했어야 한다는 주장은 성립되지 않는다. 단, 상가는 건물주가 임대장소를 검사할 의무가 있다.

-사건 예: 주택 건물주가 입주자에게 개 사육을 서면으로 허락했다. 건물주는 입주자의 개가 사나운 개이며, 과거에도 다른 사람을 물었던 적이 있다는 것을 알고 있었다.

입주자를 방문한 어린이가 입주자의 개한테 물렸다. 아이의 부모는 건물주에게 손해배상을 청구했다. 법원은 건물주가 입주자의 개가 위험하다는 사실을 알고 있었기에 임대 취소를 하든지, 개를 제거하라는 요청을 할 수도 있었지만 이를 이행하지 않았다. 주택 임대는 상해를 당한 장소에 대한 검사 의무를 요구하지 않는다. 건물주는 법적으로 위험한 상태를 수정하든지, 아니면 입주자를 퇴거시켰어야 했다.

-사건 예: 건물주는 담이 없는 주택에 입주한 입주자에게 개 소유를 허락했다. 케이블 회사 기술자가 집에서 일을 하다가 입주자 개한테 물렸다.

담이 없는 집에는 위험한 개가 있다는 경고문도 없었다. 건물주는 한 번도 개를 본 적이 없고, 입주자의 장소를 방문 한 일이 없었다. 개가 특별히 사나운 개라는 것도 몰랐다.

법원은 건물주의 태만 책임은 관습적으로 제 3자를 보호해 줄 의무가 있느냐에 근거를 둔다. 건물주는 입주자의 개가 위험하다는 것을 알고 있을 경우 제 3자의 안전을 보호할 의무가 있다. 개 주인은 개가 위험하다는 것을 알고 있든, 모르든 간에 제 3자의 피해에 대한 책임이 있다. 건물주는 담을 쳤어야 했다. 단, 건물주가 실제로 입주자의 개가 위험하다는 것을 모르고 있을 때에만 건물주에게 책임이 없는 것이다.

■ 주거용 건물주 무책임
주택소유주는 입주자의 개가 위험하다는 것을 실제로 모르고 있을 경우에는 책임이 없다.

개의 종류에 따라 개의 포악성에 차이가 있다는 것은 증명된다. 그러나 그 자체만으로 건물주가 실제로 위험을 알고 있다는 것을 추론하지는 않는다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>